Daşınmaz əmlak bazarı Bakıda həm fərdi alıcılar, həm investorlar, həm də biznes üçün ən çox izlənən sahələrdən biridir. Mənzil qiymətləri, torpaq bazarı, ipoteka dinamikası, fərdi yaşayış evləri, qeyri-yaşayış sahələri və kirayə haqları üzrə dəyişikliklər bazarın ümumi istiqamətini anlamaq üçün vacib göstəricilərdir. Məhz buna görə ABB “Bakı şəhəri üzrə daşınmaz əmlak bazarının təhlili” araşdırmasını hazırlayıb. Hesabatın məqsədi Bakı şəhəri üzrə daşınmaz əmlak bazarında baş verən qiymət dəyişikliklərini, bazar göstəricilərini və bazar əməliyyatlarının dinamikasını təhlil etmək, dəyişikliklərin səbəblərini müəyyənləşdirmək və gələcəkdə baş verə biləcək trendləri proqnozlaşdırmaqdır.
Bakıda ev qiymətləri artır, yoxsa azalır?
Bakıda ev qiymətləri son illərdə əsasən artıb. Hesabat göstərir ki, 2021–2023 dövründə həm ilkin, həm də təkrar mənzil bazarında yüksəliş müşahidə olunub. İlkin bazarda qiymət artımı daha stabil olub, təkrar bazarda isə 2021-ci ilin IV rübündən sonra zəifləmə yaşansa da, 2022-ci ilin IV rübündən etibarən yenidən artım başlayıb.
Bakıda yeni tikili mənzillər nə qədər bahalaşıb?
Yeni tikililərdə qiymət artımı rayonlara görə fərqlənib. Hesabata görə, 2022-ci illə müqayisədə ilkin bazarda ən yüksək qiymət artımı Xətai rayonunda 32% olub. Ən aşağı artım isə Qaradağ rayonunda 3% səviyyəsində qeydə alınıb. Bu, yeni tikili bazarında mərkəzə yaxın və inkişaf edən rayonların daha sürətli bahalaşdığını göstərir.
Təkrar bazarda mənzillər nə qədər bahalaşıb?
Təkrar bazarda da artım var, amma bütün rayonlarda eyni deyil. 2022-ci illə müqayisədə ən böyük artım Xətai və Nizami rayonlarında 23% olub. Eyni dövrdə Nəsimi rayonunda isə 3% ucuzlaşma müşahidə edilib. Bu da göstərir ki, köhnə mənzil bazarında artım olsa da, rayonlar üzrə fərqlər daha kəskindir.
Bakıda ən bahalı və ən sərfəli mənzil rayonları hansılardır?
Araşdırmaya görə, həm ilkin, həm də təkrar mənzil bazarında ən yüksək qiymətlər Səbail rayonunda qeydə alınıb. Ən aşağı qiymətlər isə hər iki bazarda Qaradağ rayonunda müşahidə olunub. Yəni qiymət baxımından Səbail premium, Qaradağ isə daha münasib seqment kimi çıxış edir.
Bakıda mənzillər kiçilirmi?
Bəli, mənzillərin orta sahəsi azalıb. Hesabatda mənzillər üzrə orta yaşayış sahəsi 2021-ci ildə 118 m², 2022-ci ildə 84 m², 2023-cü ildə isə 85 m² göstərilir. Orta otaq sayı da 2021-ci ildə 2.7, 2022-ci ildə 2.5, 2023-cü ildə 2.6 olub. Bu rəqəmlər bazarda daha kompakt və nisbətən əlçatan mənzillərə tələbin artdığını göstərir.
Həyət evləri də kiçilir?
Fərdi yaşayış evlərində də sahə göstəricilərində azalma görünür. Orta yaşayış sahəsi 2021-ci ildə 247 m², 2022-ci ildə 179 m², 2023-cü ildə isə 193 m² olub. Orta otaq sayı isə 3.6-dan 3.7-yə, daha sonra 4.1-ə yüksəlib. Yəni evlərin sahəsi əvvəlki illə müqayisədə kiçilsə də, planlama və otaq bölgüsü daha səmərəli hala gəlir.
Bakıda ipoteka bazarı böyüyür?
Bəli, ipoteka qeydiyyatlarında artım var. Ölkə üzrə daşınmaz əmlak üzərində ipoteka qeydiyyatı 2021-ci ildə 54 min, 2022-ci ildə 73 min, 2023-cü ildə isə 82 min olub. ABB üzrə eyni göstərici 2021-ci ildə 4 min, 2022-ci ildə 6 min, 2023-cü ildə isə 5 min səviyyəsində göstərilir. Ümumi trend artımı təsdiqləyir.
ABB-nin ipoteka kreditləri artıb?
Bəli, əhəmiyyətli artım var. ABB tərəfindən verilmiş ipoteka kreditlərinin məbləği 2021-ci ildə 197 milyon manat, 2022-ci ildə 357 milyon manat, 2023-cü ildə isə 447 milyon manat olub. Yəni iki il ərzində bu göstərici 250 milyon manat artıb.
Mənzil alqı-satqısı və qeydiyyatlarda artım varmı?
Bəzi seqmentlərdə artım açıq görünür. Yaşayış sahələri üzrə təkrar qeydiyyat ölkə üzrə 2021-ci ildə 95 min, 2022-ci ildə 102 min, 2023-cü ildə 103 min olub. ABB üzrə isə bu göstərici 1.1 mindən 1.7 minə, sonra 1.8 minə yüksəlib. Mənzil sahələri üzrə ilkin qeydiyyat ölkə üzrə 29 min, 26 min, 29 min; ABB üzrə isə 3 min, 4 min, 3 min olub. Bu rəqəmlər bazarda hərəkətin davam etdiyini göstərir.
Bakıda torpaq qiymətləri artır?
Bəli, torpaq bazarında da artım var. Hesabatda 2023-cü ildə əvvəlki dövrlə müqayisədə ən kəskin qiymət artımının Nəsimi rayonunda 43% olduğu göstərilir. Nərimanov rayonunda isə 5% azalma qeydə alınıb. Yəni ümumi trend yüksəlişdir, amma bütün rayonlarda eyni deyil.
Bakıda torpaq ən bahalı hansı rayonlardadır?
Araşdırmada 1 sot torpağın orta qiyməti 35 min manatdan yüksək olan rayonlar sırasında Nəsimi, Nərimanov, Yasamal, Xətai, Nizami və Səbail göstərilir. Bu rayonlar şəhərin daha mərkəzi və daha yüksək tələb görən hissələridir.
Daha münasib torpaq almaq üçün hansı rayonlara baxılır?
1 sot torpağın orta qiyməti 35 min manatdan aşağı olan rayonlar arasında Binəqədi, Sabunçu, Suraxanı, Xəzər, Qaradağ və Abşeron yer alır. Hesabatda bu qrupda ən çox bahalaşmanın Sabunçuda olduğu, 2022-ci illə müqayisədə azalma görünən yeganə rayonun isə Qaradağ olduğu qeyd edilir.
Bakıda həyət evləri niyə bahalaşır?
Fərdi yaşayış evlərində qiymət artımı əsasən tikinti materiallarının bahalaşması və mövsümi tələblə izah olunur. Hesabat qeyd edir ki, yay aylarında fərdi yaşayış evi və bağ evlərinə maraq artır. Eyni zamanda fərdi yaşayış evlərində torpaq sahəsinin qiymətə təsiri yüksək olaraq qalır və 2023-cü ildə bu seqment üzrə artım davam edib.
Kommersiya obyektləri də bahalaşır?
Bəli, qeyri-yaşayış və kommersiya obyektlərində də artım müşahidə olunur. Hesabatda ilkin bazarda qeyri-yaşayış sahələrində qiymət artımının əsas səbəbi kimi bazarda təklifin azalması, Bakıda yararlı boş torpaq sahələrinin daralması və Qarabağda davam edən tikinti layihələri göstərilir. Təkrar bazarda da qeyri-yaşayış sahələrinin orta qiymətində yüksəliş var.
Kommersiya obyektləri ən bahalı hansı rayonlardadır?
Yeni tikililərdə qeyri-yaşayış sahələri üzrə ən yüksək qiymətlər şəhər mərkəzində, xüsusilə Səbail və Nəsimi rayonlarında qeydə alınıb. Hesabat bu artımı sahilboyu infrastrukturun inkişafı və ərazilərdə boş torpaq ehtiyatının azalması ilə əlaqələndirir.
Mağaza, ofis, yoxsa xidmət sahələri daha bahadır?
Hesabatdakı bölgüyə görə, qeyri-yaşayış sahələri arasında ən yüksək qiymət mağaza tipli obyektlərdədir. Sonrakı yerlərdə xidmət və ofis sahələri gəlir. İstehsal təyinatlı sahələr isə bu seqmentlərdən daha aşağı qiymət səviyyəsindədir. Bu da küçə ticarəti və kommersiya axınının güclü olduğu nöqtələrdə mağaza formatının daha yüksək bazar dəyərinə malik olduğunu göstərir.
Bakıda kirayə haqları artır?
Bəli, yaşayış sahələri üzrə kirayə haqları artım trendindədir. Hesabatın qrafikinə görə, orta kirayə haqqı 2021-ci ilin əvvəlində təxminən 800 AZN/mənzil səviyyəsində olduğu halda, 2023-cü ilin sonunda 900 AZN-dən yuxarı səviyyəyə yüksəlir. Ən yüksək nöqtə isə 2022-ci ilin IV rübündə müşahidə olunur.
Bakıda kirayə niyə bahalaşır?
Araşdırmaya görə, kirayə bazarındakı artımın əsas səbəblərindən biri mövsümi tələbin yüksəlməsidir. Hesabatda xüsusilə 2023-cü ilin III rübündə yaşayış sahələrinin kirayə qiymətlərində artımın daha kəskin olduğu və bunun yeni tədris ilinin başlanması ilə əlaqəli ola biləcəyi qeyd olunur.
Araşdırmanın tam PDF versiyası ilə buradan tanış olun.